2011-01-05 22:54
 Oceń wpis
   

Reakcja Kolegów z TUP na artykuł, który komentowałam ostatnio spotkała się ze zrozumieniem autora Pana Redaktora Marka Wielgo. Wszystkich nas boli brak mieszkań. Szczególnie w dużych aglomeracjach, w tym zwłaszcza w Warszawie i okolicach ten problem jest istotny. Zajmując się tym od lat i jednocześnie od podszewki poznawszy stanowisko samorządów w tej sprawie zdecydowanie będę tu bronić ich interesów. Jak pokazuje przykład niektórych gmin podwarszawskich te z nich, które w zbyt dużym stopniu, również przy pomocy planów miejscowych, przeznaczyły olbrzymie tereny pod budownictwo mieszkaniowe w tej chwili mają problemy z pokryciem kosztów niezbędnej infrastruktury. Instrumenty służące egzekwowaniu należności przez osoby prywatne okazują się skuteczne, w przeciwieństwie do instrumentów służących ściąganiu należności przez gminy.

Zdecydowanie jednocześnie zgadzam się z poglądem wyartykułowanym w komentarzu do naszego listu przez Pana Redaktora Wielgo - pomocny w wywołaniu ruchu na rynku nieruchomości może okazać się jedynie podatek katastralny. Oczywiście w powiązaniu z przeznaczeniem terenów w planach miejscowych. Których póki co w większości gmin nie ma. Moim zdaniem (i nie tylko moim) jest to jedyna możliwość racjonalnego rozwiązania problemu. Wprowadzeniu tegoż podatku powinna towarzyszyć istotna zmiana przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym likwidacja całkowicie niewydolnego instrumentu, jakim są decyzje o warunkach zabudowy. 

Komentarze na temat katastru w Polsce (bo czytam je od wielu lat) na ogół wskazują na nierealność wprowadzenia takich przepisów ze względu na silne lobby, które się takim ruchom sprzeciwia. Jak wobec tego stworzyć lobby przeciwne? Ponoć civic society to społeczeństwo, które jest w stanie dać odpór działaniom władzy która mogłaby mu przynieść szkodę (za Buchowski 2005).

Pisząc nie tak dawno artykuł do Przeglądu Urbanistycznego o partycypacji we Francji analizowałam rozwój i przemiany przepisów w tym zakresie. Czy wiecie dlaczego one zostały zmienione? (niedawno bo w 2000 roku). Ponieważ miały miejsce protesty społeczne żądające m.in. zwiększenia udziału społeczeństwa w działaniach planistycznych. Iskrą były plany budowy TGV na południu kraju. Jako studentka i wielokrotny uczestnik obozów wakacyjnych organizowanych tamże, miałam okazję być naocznym świadkiem tamtych wydarzeń. Te zagadnienia były tematem rozmów w rodzinie, tematem z pierwszych stron gazet, tematem o którym się dyskutowało u przysłowiowej cioci na imieninach. U nas reforma wadliwego systemu planowania nie zaistnieje dopóki nie będzie się o nim mówiło równie dużo. Czego sobie i Państwu życzę - jeśli chcecie aby zamiast spekulować na rynku nieruchomości deweloperzy zajęli się budową mieszkań.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, bubel


2010-12-29 13:06
 Oceń wpis
   

Winą za brak mieszkań obarczyć należy wadliwy system prawny. W tym to, że można trzymać dobrze uzbrojony grunt w centrum miasta latami licząc na zyski kiedyś (zły sposób naliczania podatku od nieruchomości). Co prowadzi do kosztów jakie muszą ponieść samorządy żeby uzbrajać nowe tereny i budować nowe drogi. Przy okazji też do dewastacji krajobrazu ale o tym przy innej okazji. 

Kolejna przyczyna to brak możliwości skutecznego egzekwowania dochodów z planowania przez gminy - co w efekcie prowadzi do braku planów (tak to nie tylko zła wola i lenistwo samorządów, bardzo często jest to racjonalność, pisałam tu kiedyś o gorącym kartoflu którym się wszyscy przerzucają). I potem trzeba dla wybudowania czegokolwiek miesiącami (jeśli nie latami) czekać na decyzję o warunkach zabudowy.

Kolejny powód to brak przepisów o rewitalizacji analogicznych do np. belgijskich z rejonu Brukseli. Które to przepisy między innymi definiowałyby zasady partnerstwa publiczno-prywatnego, które jak wiadomo bez zasad służą wyciąganiu kasy z publicznego portfela. A tam (gdzie indziej) gdzie są zasady - jest tak jak być powinno.. Czyli np. deweloperzy budują mieszkania w tym również na użytek komunalny. I są w tym zakresie tak czy inaczej wspierani przez samorządy (pisałam o tym kiedyś). Gdyby istniały zasady na jakich partnerzy prywatni w tym mieszkańcy mogą uczestniczyć w remontach (i co z tego mają) zapewne rewitalizacja miałaby szanse wyglądać nieco inaczej. Jeśliby jednocześnie za trzymanie pustych działek w centrum płaciłoby się tyle co za 4 piętrową kamienicę to właściciele byliby zainteresowani dochodem z tej kamienicy (w tym jej remontem czy wybudowaniem). A w tej chwili są zainteresowani jej wyburzeniem. 

Czyli można stwierdzić, że społeczeństwo ma rację adresując pretensje. Wszak inicjatywa ustawodawcza leży po stronie ..no właśnie, kto powinien te wszystkie przepisy opracować?

Wszystkich sympatyków tego bloga oraz osoby zainteresowane tematem zapraszam do dołączenia do nowo utowrzonej grupy w serwisie społecznościowym FaceBook - MojeMiasto.org.pl

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, bubel


2010-09-24 14:58
 Oceń wpis
   

Czytając o rozmaitych pomysłach, które co chwila przewijają się na łamach mediów, dotyczących zasilenia finansów publicznych kosztem rozmaitych wydatków i rozmaitych podmiotów wciąż nie mogę zrozumieć jak to jest możliwe, że w tak doskonały sposób marnotrawimy publiczne pieniądze, które mogłyby do państwowej/ samorządowej kasy trafić z opłaty katastralnej. Gdyby tylko naliczać podatki od przeznaczenia terenu związanego z jego położeniem - w obszarze zurbanizowanym lub naturalnym, a nie jak to się dzieje obecnie biorąc pod uwagę jego faktyczne wykorzystanie. Jak zbawienne efekty dla zagospodarowania miast oraz porządku miałoby ponoszenie przez właścicieli łąk i nieużytków w centrach miast opłat jak za kilkupiętrowe budynki. Jak bardzo właściciele gruntów ornych zaczęliby bronić ich rolniczej użyteczności - tego nie muszę udowadniać. Jednocześnie jak wiele pieniędzy mogłoby zasilić finanse publiczne i samorządowe - to jest argument nie do przecenienia. 
Zawsze przy okazji takich wątpliwości słyszałam argument, że brakuje systemu pobierania opłat. Zgodnie z przepisami unijnymi (przypominam INSPIRE) już powinien istnieć, a co najmniej prawie powinien być ukończony (księgi wieczyste też już od iluś lat są przeciez modernizowane..). Że brakuje planów miejscowych? O tym wiem, ale gdyby była taka potrzeba (fiskalne potrzeby jak wiadomo są nad wyraz skuteczne) to zapewne i plany miejscowe by się szybko pojawiły. Może ktoś mógłby ten paradoks wyjaśnić bo ja tego naprawdę nie rozumiem.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, budowlane, bubel


2009-10-28 21:55
 Oceń wpis
   

Lektura bloga Lege Artis zachęciła mnie do opisania niektórych bubli prawnych z dziedziny prawa związanego z zagospodarowaniem przestrzennym, z którymi mam na codzień do czynienia. Dla wyjaśnienia - miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których opracowywaniem zajmuję się zawodowo stanowią prawo lokalne i jako takie ich zapis musi spełniać wymogi dokumentów prawnych oraz nie zawierać sprzeczności z innymi dokumentami prawnymi wyższego rzędu. No i tu leży pies pogrzebany. Mało tego temat jest iście tematem rzeką i podejrzewam, że pisząc codziennie życia by mi nie starczyło na jego wyczerpanie.

 Zacznę od pozornie oczywistego pojęcia "działki budowlanej". Zdawać by się mogło rzecz absolutnie podstawowa, a więc z pewnością właściwie nazwana. W potocznym rozumieniu działka budowlana jest to taka kategoria nieruchomości gruntowej, na której można budować. W odróżnieniu przykładowo od działki rolnej albo leśnej, na których budować nie wolno. Otóż myliłby się ten kto zawierzyłby w tej materii intuicji.

Zgodnie bowiem z definicją zawartą w Ustawie o gospodarce nieruchomościami mówiąc o działce budowlanej - "należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;" No i masz ci los - mam do wyboru: albo wymyślić własną definicję, ale nie bardzo mogę wymyślać definicje sprzeczne z ustawą i definiować coś inaczej w uchwale Rady Miasta/Gminy albo wymyślić inne określenie, którego nikt nie zrozumie. Mogę też nie definiować tego wcale używając określenia potocznego działki budowlanej i licząc ..no własnie sama nie wiem na co liczę.

Niektórzy - i być może ja również - używają  pojęcia działki inwestycyjnej. Która może przykładowo składać się z kilku nieruchomości gruntowych. I tu znowu mam dylemat. Wszystko w porządku jeśli plan będzie wykorzystywany do wydawania pozwolenia na budowę. Określam bowiem parametry (wielkość, szerokość frontu) działki inwestycyjnej i inwestor wie jaki fragment gruntu ma kupić aby wybudować w tym miejscu dom. Gorzej, że plan służy też jako podstawa podziału nieruchomości - a tak właśnie jest zgodnie z prawem. I tutaj konia z rzędem za geodetę albo właściciela dotychczasowej nierucomości rolnej (pola, które na skutek uchwalenia planu może zostać rozparcelowane), który zrozumie o co mi chodzi kiedy będę mówiła o działkach inwestycyjnych złożonych z kilku działek gruntowych.

No dobrze, przyjmijmy że doszliśmy w tej materii do jakiegoś konsensusu (bo w sytuacji kiedy nikt nie wie co jest słuszne: ani autor planu, ani urząd, ani GKUA/MKUA - Gminna/Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna, ani zapewne urząd wojewódzki który to sprawdza w zakresie zgodności z prawem jedyną racją jest konsensus - patrz teoria racjonalności komunikacyjnej Jurgena Habermas'a, która chyba jednak nie powinna znajdować w kwestiach prawnych zastosowania) co do poziomego określenia, czym jest obszar inwestycji pozostaje nam jeszcze kwestia kolejna. I tu już znajdujemy się na gruncie iście grząskim.

Otóż zgodnie z art.143 kodeksu cywilnego "W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód." No i tu mamy doprawdy dylemat. Najmądrzejsze głowy nie wiedzą jak z tego wybrnąć - patrz interpratacja tego zapisu w publikacji prawnej. Nie da się ukryć że mamy do czynienia z - łagodnie rzecz określając - reminiscencją planowania socalistycznego. Przypomina mi się, kiedy w 2000 bodajże roku byłam na konferencji organizowanej przez UDMS, w ramach której odbyły się warsztaty prowadzone przez naukowców z Delft na temat możliwości zapisu trójwymiarowego katastru. Nie muszę chyba wyjaśniać że nigdzie indziej taka definicja jak nasza rodzima nie obowiązuje.

Jakie "społeczno-gospodarcze wykorzystanie" ma reperkusje dla zagospodarowania np. terenów nad liniami kolejowymi lub nad drogami nie trzeba zapewne tłumaczyć. W tym pierwszym przypadku bardzo klarownie wyjaśnia to Grzegorz Buczek w wywiadzie na temat możliwości przebudowy warszawskiego dworca. Skrótowo rzecz ujmując jedynie PKP może być poważnym inwestorem na takim terenie. Bo PKP jest właścicielem linii kolejowej pod dworcem. Nad drogami publicznymi w Polsce można wznosić wyłącznie budowle publiczne. Aż dziw że powstało coś takiego jak skocznia w Wiśle.


Skocznia w Wiśle Malince -  droga przechodzi w tunelu pod trybunami. Budowla jest inwestycją publiczną - taka budowla prywatna nie byłaby możliwa. Źródło: gazeta.pl

Jeden z moich studentów, kiedy próbowałam tłumaczyć zawiłości związane z możliwością zapisu ustaleń planu w trzecim wymiarze (chciał zaprojektować prywatny parking pod publiczną ulicą - rzecz, z którą spotkał się w Londynie) stwerdził że on z przyjemnością zostanie urbanistą. Bo to bardzo ciekawe. Ale w Wielkiej Brytanii.


Ten skwer - publiczny - zlokalizowany jest nad prywatnym parkingiem. W naszych warunkach takie rozwiązanie (wprost) nie jest możliwe. Można oczywiście mówić o dzierżawie albo innych sposobach omijania przepisów - ale czy rzeczywiście tędy prowadzi droga? Skwer - Jardin du Clos Carret - znajduje się w Lyonie we Francji, a zdjęcie pochodzi z witryny http://www.ilex-paysages.com To samo zdjęcie można też odnaleźć w książce Krajobraz miejski Nowe trendy Nowe inspiracje Nowe rozwiązania.

Tyle na początek - cyklu jak podejrzewam o bublach rodzimych regulacji planistycznych. Dla osób, które już nie mogą się doczekać małe pytanie: czy wolno prowadzić drogę tuż obok torów kolejowych skoro droga jest obiektem budowlanym, a obiekty budowlane muszą być od kolei odsunięte?

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, budowlane, bubel



O mnie
 
Dr inż arch. Małgorzata HANZL adiunkt w Zakładzie Projektowania Urbanistycznego Instytutu Architektury i Urbanistyki Politechniki Łódzkiej


Ankieta
 
Czy uważasz że ograniczanie indywidualnych gustów inwestorów w imię zachowania ładu przestrzennego jest potrzebne?
Tak i temu służy planowanie miejscowe
Nie, za to odpowiadają architekci. Oni to robią najlepiej i nie potrzebują dodatkowych przepisów regulujących ich twórczość
Uważam że oryginalność jest nadrzędną wartością nad zachowaniem ogólnego ładu
Nie wiem o czym mowa
 


Kategorie Bloga






Najnowsze komentarze
 
2016-06-03 10:46
Szara Ala do wpisu:
Legalizacja samowoli budowlanych w orzeczeniu TK
ten wyrok uratował nam życie ;) niestety w naszej gminie nie znali takich "nowych praw" ( ;))[...]
 
2016-03-04 10:44
walery do wpisu:
Wielkomiejski snob podmiejski
Gośka, skad tyle jadu i sarkazmu w tym tekście ? Zgadzam się , ze MPZP powinny szczegółowo[...]
 
2015-09-02 08:41
mojemiasto.org.pl do wpisu:
Niedorzeczność
Ja sama zrezygnowałam z auta na rzecz roweru kilka lat wstecz. Łódź nie jest najgorszym[...]
 
2015-09-02 01:21
E. do wpisu:
Niedorzeczność
Właśnie wróciliśmy z Trójmiasta... gdzie wybraliśmy się pociągiem z rowerami. Nieporównywalnie![...]
 
2015-05-29 15:58
majka.skowron do wpisu:
O katastrofie - sagi odcinek pierwszy
Zgadzam się 98% tego wpisu. 2% to przestarzały tabor autobusowy, którego w Łodzi nie mamy.