2010-11-18 21:38
 Oceń wpis
   

Przyglądam się artykułowi w niedawnej GW o "willi" wzniesionej na górskim szlaku i ogrodzonej szpetnym płotem i jak zwykle przecieram oczy ze zdumienia. Kolejny przypadek dowodzący jak bardzo prawo w tym zakresie jest łagodnie rzecz ujmując - dziwne - bo na takie rzeczy pozwala. Mało tego - urzędnik próbujący odmówić komuś wydania decyzji musi każdorazowo liczyć się z nieskutecznością takiego działania. Bo prawie wszystkie decyzje odmowne ograniczające prawo swobodnego dysponowania własnością prywatną bywają uchylane przez Samorządowe Kolegia Odwoławcze. Te zaś na ogół nie probują rozpatrywać spraw merytorycznie, a jedynie z punktu widzenia formalno-prawnego.


Zdjęcie pochodzi z artykułu Ewy Furtak "Na górskim szlaku stanęła willa. Wybudują kolejne?" z GW z 17.11.2010

Decyzje o warunkach zabudowy to wadliwy instrument dysponowania wspólnym dobrem, jakim jest przestrzeń (to jest truizm wymagający niestety nadal wyjaśnienia). Tak jest to wspólne dobro - ponieważ używanie przestrzeni nie ogranicza się wyłącznie do praw właściciela. Sposób użytkowania terenu wpływa również istotnie na warunki funkcjonowania sąsiadów (i to nie tylko tych, którzy z mocy prawa są w ramach procedury administracyjnej stronami postępowania, ale również innych - np. tych po przeciwnej stronie ulicy, a na ogół również dalej) oraz na jakość życia - zarówno w centrach miast jak i na ich obrzeżach.  Wpływa również na sposób wydatkowania publicznych pieniędzy (poprzez koszty budowy infrastruktury), na jakość środowiska (a przecież oddziaływania środowiskowego wielu nakładających się decyzji nie da się ocenić), może - jak w tym przypadku - zniszczyć krajobraz, niwelując tym samym walory turystyczne obszaru. Wiele się o tym mówi, ale nikt nie próbuje tego tematu podjąć. Tymczasem prawo powinno być proste: budować wolno tam gdzie jest plan miejscowy (lub inny dokument) definiujący zasady. (Np. We Francji - obok planów urbanistycznych - takim narzędziem jest dla obszarów wiejskich i dla niewielkich miejscowości tzw. carte communale, który ogranicza się do określenia stref zurbanizowanej i naturalnej. Poza tym obowiązują zasady ogólnej reglamentacji urbanistycznej. Dość rygorystyczne.)

O tym, co będą miały do zrobienia samorządy, aby spełnić wymogi Dyrektywy INSPIRE w zakresie publikowania informacji Aneksu IV (czyli m.in. pkt 4 zagospodarowanie przestrzenne) w wyznaczonym ustawą terminie do 01-2015 nawet nie próbuję myśleć. Do tego czasu zgodnie z zapisami przyjętymi przez Sejm RP "zbiory danych przestrzennych Aneksu II i III" winny zostać "zgromadzone i przystosowane do wymogów Dyrektywy" (a u nas to są przecież głównie d.o w.z.) Proszę poczytać: http://www.akademiainspire.pl/dyrektywa-inspire - to ważne. Jakoś nie umiem sobie wyobrazić tych ton papieru (tak na ogół papieru i to mocno zakurzonego) zeskanowanych i udostępnionych ogółowi społeczeństwa za pośrednictwem sieci internet. Ciekawe kto to będzie robił i za co. Oraz dlaczego nie? Przeciez na tym u nas polega dysponowanie przestrzenią (nie da się tu użyć słowa planowanie).

Na kanwie tej dyskusji pojawiają się też głosy o tym, że abolicja tzw. "starych planów" była niepotrzebna.  Wyjaśniałam kiedyś dlaczego ich utrzymanie nie było możliwe. To wynikało z istoty planowania w tamtym okresie i było bezpośrednim skutkiem nieliczenia się z prywatną własnością w ogóle. W myśl nowych przepisów jednak szala równowagi wychylona została w stronę przeciwną umniejszając tym samym znaczenie interesu publicznego. I to niestety równiez nie jest najwłaściwsze rozwiązanie.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, budowlane, nonsens, krajobraz


2010-09-24 14:58
 Oceń wpis
   

Czytając o rozmaitych pomysłach, które co chwila przewijają się na łamach mediów, dotyczących zasilenia finansów publicznych kosztem rozmaitych wydatków i rozmaitych podmiotów wciąż nie mogę zrozumieć jak to jest możliwe, że w tak doskonały sposób marnotrawimy publiczne pieniądze, które mogłyby do państwowej/ samorządowej kasy trafić z opłaty katastralnej. Gdyby tylko naliczać podatki od przeznaczenia terenu związanego z jego położeniem - w obszarze zurbanizowanym lub naturalnym, a nie jak to się dzieje obecnie biorąc pod uwagę jego faktyczne wykorzystanie. Jak zbawienne efekty dla zagospodarowania miast oraz porządku miałoby ponoszenie przez właścicieli łąk i nieużytków w centrach miast opłat jak za kilkupiętrowe budynki. Jak bardzo właściciele gruntów ornych zaczęliby bronić ich rolniczej użyteczności - tego nie muszę udowadniać. Jednocześnie jak wiele pieniędzy mogłoby zasilić finanse publiczne i samorządowe - to jest argument nie do przecenienia. 
Zawsze przy okazji takich wątpliwości słyszałam argument, że brakuje systemu pobierania opłat. Zgodnie z przepisami unijnymi (przypominam INSPIRE) już powinien istnieć, a co najmniej prawie powinien być ukończony (księgi wieczyste też już od iluś lat są przeciez modernizowane..). Że brakuje planów miejscowych? O tym wiem, ale gdyby była taka potrzeba (fiskalne potrzeby jak wiadomo są nad wyraz skuteczne) to zapewne i plany miejscowe by się szybko pojawiły. Może ktoś mógłby ten paradoks wyjaśnić bo ja tego naprawdę nie rozumiem.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, budowlane, bubel


2009-10-28 21:55
 Oceń wpis
   

Lektura bloga Lege Artis zachęciła mnie do opisania niektórych bubli prawnych z dziedziny prawa związanego z zagospodarowaniem przestrzennym, z którymi mam na codzień do czynienia. Dla wyjaśnienia - miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, których opracowywaniem zajmuję się zawodowo stanowią prawo lokalne i jako takie ich zapis musi spełniać wymogi dokumentów prawnych oraz nie zawierać sprzeczności z innymi dokumentami prawnymi wyższego rzędu. No i tu leży pies pogrzebany. Mało tego temat jest iście tematem rzeką i podejrzewam, że pisząc codziennie życia by mi nie starczyło na jego wyczerpanie.

 Zacznę od pozornie oczywistego pojęcia "działki budowlanej". Zdawać by się mogło rzecz absolutnie podstawowa, a więc z pewnością właściwie nazwana. W potocznym rozumieniu działka budowlana jest to taka kategoria nieruchomości gruntowej, na której można budować. W odróżnieniu przykładowo od działki rolnej albo leśnej, na których budować nie wolno. Otóż myliłby się ten kto zawierzyłby w tej materii intuicji.

Zgodnie bowiem z definicją zawartą w Ustawie o gospodarce nieruchomościami mówiąc o działce budowlanej - "należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;" No i masz ci los - mam do wyboru: albo wymyślić własną definicję, ale nie bardzo mogę wymyślać definicje sprzeczne z ustawą i definiować coś inaczej w uchwale Rady Miasta/Gminy albo wymyślić inne określenie, którego nikt nie zrozumie. Mogę też nie definiować tego wcale używając określenia potocznego działki budowlanej i licząc ..no własnie sama nie wiem na co liczę.

Niektórzy - i być może ja również - używają  pojęcia działki inwestycyjnej. Która może przykładowo składać się z kilku nieruchomości gruntowych. I tu znowu mam dylemat. Wszystko w porządku jeśli plan będzie wykorzystywany do wydawania pozwolenia na budowę. Określam bowiem parametry (wielkość, szerokość frontu) działki inwestycyjnej i inwestor wie jaki fragment gruntu ma kupić aby wybudować w tym miejscu dom. Gorzej, że plan służy też jako podstawa podziału nieruchomości - a tak właśnie jest zgodnie z prawem. I tutaj konia z rzędem za geodetę albo właściciela dotychczasowej nierucomości rolnej (pola, które na skutek uchwalenia planu może zostać rozparcelowane), który zrozumie o co mi chodzi kiedy będę mówiła o działkach inwestycyjnych złożonych z kilku działek gruntowych.

No dobrze, przyjmijmy że doszliśmy w tej materii do jakiegoś konsensusu (bo w sytuacji kiedy nikt nie wie co jest słuszne: ani autor planu, ani urząd, ani GKUA/MKUA - Gminna/Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna, ani zapewne urząd wojewódzki który to sprawdza w zakresie zgodności z prawem jedyną racją jest konsensus - patrz teoria racjonalności komunikacyjnej Jurgena Habermas'a, która chyba jednak nie powinna znajdować w kwestiach prawnych zastosowania) co do poziomego określenia, czym jest obszar inwestycji pozostaje nam jeszcze kwestia kolejna. I tu już znajdujemy się na gruncie iście grząskim.

Otóż zgodnie z art.143 kodeksu cywilnego "W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód." No i tu mamy doprawdy dylemat. Najmądrzejsze głowy nie wiedzą jak z tego wybrnąć - patrz interpratacja tego zapisu w publikacji prawnej. Nie da się ukryć że mamy do czynienia z - łagodnie rzecz określając - reminiscencją planowania socalistycznego. Przypomina mi się, kiedy w 2000 bodajże roku byłam na konferencji organizowanej przez UDMS, w ramach której odbyły się warsztaty prowadzone przez naukowców z Delft na temat możliwości zapisu trójwymiarowego katastru. Nie muszę chyba wyjaśniać że nigdzie indziej taka definicja jak nasza rodzima nie obowiązuje.

Jakie "społeczno-gospodarcze wykorzystanie" ma reperkusje dla zagospodarowania np. terenów nad liniami kolejowymi lub nad drogami nie trzeba zapewne tłumaczyć. W tym pierwszym przypadku bardzo klarownie wyjaśnia to Grzegorz Buczek w wywiadzie na temat możliwości przebudowy warszawskiego dworca. Skrótowo rzecz ujmując jedynie PKP może być poważnym inwestorem na takim terenie. Bo PKP jest właścicielem linii kolejowej pod dworcem. Nad drogami publicznymi w Polsce można wznosić wyłącznie budowle publiczne. Aż dziw że powstało coś takiego jak skocznia w Wiśle.


Skocznia w Wiśle Malince -  droga przechodzi w tunelu pod trybunami. Budowla jest inwestycją publiczną - taka budowla prywatna nie byłaby możliwa. Źródło: gazeta.pl

Jeden z moich studentów, kiedy próbowałam tłumaczyć zawiłości związane z możliwością zapisu ustaleń planu w trzecim wymiarze (chciał zaprojektować prywatny parking pod publiczną ulicą - rzecz, z którą spotkał się w Londynie) stwerdził że on z przyjemnością zostanie urbanistą. Bo to bardzo ciekawe. Ale w Wielkiej Brytanii.


Ten skwer - publiczny - zlokalizowany jest nad prywatnym parkingiem. W naszych warunkach takie rozwiązanie (wprost) nie jest możliwe. Można oczywiście mówić o dzierżawie albo innych sposobach omijania przepisów - ale czy rzeczywiście tędy prowadzi droga? Skwer - Jardin du Clos Carret - znajduje się w Lyonie we Francji, a zdjęcie pochodzi z witryny http://www.ilex-paysages.com To samo zdjęcie można też odnaleźć w książce Krajobraz miejski Nowe trendy Nowe inspiracje Nowe rozwiązania.

Tyle na początek - cyklu jak podejrzewam o bublach rodzimych regulacji planistycznych. Dla osób, które już nie mogą się doczekać małe pytanie: czy wolno prowadzić drogę tuż obok torów kolejowych skoro droga jest obiektem budowlanym, a obiekty budowlane muszą być od kolei odsunięte?

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, miasto, planowanie, urbanistyka, budowlane, bubel


2009-09-30 21:35
 Oceń wpis
   

Opublikowany w najnowszym Dz.U.(Nr 160) wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 września b.r. pozwala na legalizację samowól budowlanych na terenach pozbawionych planów miejscowych. Do tej pory uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych inwestycji było praktycznie niemożliwe - bo musiałaby ona być wydana z datą wsteczną. Stąd Trybunał Konstytucyjny zdecydował o wyrównaniu szans inwestorów na terenach wyposażonych w plan miejscowy i pozostałych.

Co ważne: dla inwestycji, które już raz nie uzyskały zgody na legalizację obowiązuje miesięczny termin na ponowne złożenie wniosku. Cytuję za Rzeczpospolitą:

"Wyrok daje ponadto szansę na legalizację inwestorom, którym nadzór budowlany już raz jej odmówił z powodu braku tej decyzji. Od 29 września mogą starać się o wznowienie postępowania o legalizację. Ale termin na to jest bardzo krótki, tylko miesiąc, a liczy się go od dnia publikacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego, czyli od 29 września. Mówi o tym art. 190 ust. 4 konstytucji oraz 145a kodeksu postępowania administracyjnego."

Zdecydowanie nie popieram samowól budowlanych ale ten wyrok wydaje mi się słuszny. Wszyscy powinni być wobec prawa równi. Skoro dopuszcza się możliwość legalizacji tam gdzie jest plan miejscowy - tak samo należy dopuszczać to wszędzie indziej. Nie jest przecież winą obywatela, że gminy nagminnie nie opracowują planów miejscowych. A dotychczasowe przepisy były co najmniej absurdalne. Oczywiście legalizacji podlegają tylko te samowole, które zgodnie z przepisami prawa budowlanego mogłyby zostać wzniesione w normalnym trybie tzn. spełniają warunki zapisane w decyzji o warunkach zabudowy i są zgodne z przepisami.

Katastrofalna dla polskiej przestrzeni jest sytuacja prawna w której planowanie za pomocą decyzji w ogóle jest możliwe. Szkoda że nie da się tego równie prosto zmienić wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, budowlane


2009-03-10 23:50
 Oceń wpis
   

Lektura na temat najnowszych "udoskonaleń" wprowadzanych w przepisach Ustawy Prawo Budowlane przyprawia mnie co najmniej o zawrót głowy. Zwolennikiem panującego "lobby inwestycyjnego" przestałam być już jakiś czas temu - czemu zresztą dałam już tu wyraz. Jako wyborca (wydawało mi się wówczas że świadom tego co czyni oraz ufny w mądrość własnych i nie własnych wyborów) mam jak śmiem mniemać prawo protestować. Co niniejszym czynię!

W obawie jednakowoż, że słowa nic tu nie pomogą. Bo głosy protestu słychać już zewsząd. Posłużę się obrazem. Obrazem elitarnym, już teraz jak sądzę do dostania jedynie w elitarnych antykwariatach z płytami. Otóż chciałabym przypomnieć płytę/wizję/video oraz grę komputerową stworzoną czas jakiś temu przez dokonałej klasy grupę twórców z Peterem Gabrielem na czele. Płyta multimedialna, która ukazała się w roku 1990, przyniosła artyście (czy też raczej współtworzącemu ją zespołowi) liczne nagrody, wśród nich Milia d'Or award Grand Prize w Cannes.

Wśród autorów grafiki tudzież treści byli tak znani artyści jak Helen Chadwick czy Yayoi Kusama. Płyta świetna, gra, muzyka i przesłanie zapadają w pamięć. Jako zdecydowany przeciwnik angażowania czasu i wyobraźni w gry komputerowe tę jedną prześledziłam z zapartym tchem. Pokazana w grze wizja świata - w efekcie naszych zaniedbań - i właśnie "zabudowania" wszystkiego. Nie zważając na sąsiedztwo oraz poszanowanie czegokolwiek - przygnębia. Zainteresowanych (i zdeterminowanych) odsyłam do księgarni Amazon. Wciąż dostępny jest jeden egzemplarz. Gdybyż ktoś zechciał kupić go światle panującym w prezencie! Może taka - zarazem masowa i elitarna rozrywka coś by tu wyjaśniła i pomogła. Skoro światłe głosy nie trafiają do wyobraźni zaślepionego żądzą zysku grona.

Tagi: prawo, nieruchomości, legislacja, budowlane, nonsens, krajobraz


2008-03-18 22:43
 Oceń wpis
   

Osoba, która chce wybudować dom na terenie pozbawionym planu, najpierw musi uzyskać warunki zabudowy. Czasami trzeba też zmienić status działki z rolnej na budowlaną.

Zanim rozpoczniesz załatwianie formalności, ustal status swojego gruntu. Jest to proste i wcale nie trzeba biegać po iluś tam urzędach. Wystarczy zajrzeć do decyzji podatkowej. Od każdego gruntu płacimy przecież podatek – jeżeli jest to ziemia rolna, to podatek rolny, a gdy teren przeznaczony pod zabudowę (lub zabudowany) – podatek od nieruchomości. W decyzjach ustalających wymiar podatku na bieżący rok można znaleźć dane o naszym gruncie, w tym jego numer ewidencyjny, oraz o jego charakterze.

Opis skutecznego postępowania w sprawie uzyskania warunków zabudowy
oraz pozwolenia budowlanego znajdziejsz TUTAJ

Tagi: prawo, budowlane, pozwolenie, mojemiasto.org.pl, zabudowy


2008-03-11 08:50
 Oceń wpis
   
Zbieramy głosy pod petycją do Ministra Infrastruktury! Wierząc głęboko w siłę społeczeństwa obywatelskiego w Polsce, formułujemy apel, którego adresatem czynimy Ministra Infrastruktury RP. Apelujemy o rzetelne przygotowanie nowego prawa zagospodarowania przestrzennego i budowlanego, którego celem ma być usuwanie barier inwestycyjnych. Alarmujemy, iż planowana obecnie nowelizacja niesie ze sobą ryzyko pogłębienia chaosu architektonicznego od lat trawiącego polskie miasta.

Kontynuuj czytanie na MojeMiasto.org.pl i przyłącz się do naszego apelu.
Tagi: demokracja, inwestycje, prawo, planowanie, przestrzenne, urbanistyka, budowlane



O mnie
 
Dr inż arch. Małgorzata HANZL adiunkt w Zakładzie Projektowania Urbanistycznego Instytutu Architektury i Urbanistyki Politechniki Łódzkiej


Ankieta
 
Czy uważasz że ograniczanie indywidualnych gustów inwestorów w imię zachowania ładu przestrzennego jest potrzebne?
Tak i temu służy planowanie miejscowe
Nie, za to odpowiadają architekci. Oni to robią najlepiej i nie potrzebują dodatkowych przepisów regulujących ich twórczość
Uważam że oryginalność jest nadrzędną wartością nad zachowaniem ogólnego ładu
Nie wiem o czym mowa
 


Kategorie Bloga






Najnowsze komentarze
 
2016-06-03 10:46
Szara Ala do wpisu:
Legalizacja samowoli budowlanych w orzeczeniu TK
ten wyrok uratował nam życie ;) niestety w naszej gminie nie znali takich "nowych praw" ( ;))[...]
 
2016-03-04 10:44
walery do wpisu:
Wielkomiejski snob podmiejski
Gośka, skad tyle jadu i sarkazmu w tym tekście ? Zgadzam się , ze MPZP powinny szczegółowo[...]
 
2015-09-02 08:41
mojemiasto.org.pl do wpisu:
Niedorzeczność
Ja sama zrezygnowałam z auta na rzecz roweru kilka lat wstecz. Łódź nie jest najgorszym[...]
 
2015-09-02 01:21
E. do wpisu:
Niedorzeczność
Właśnie wróciliśmy z Trójmiasta... gdzie wybraliśmy się pociągiem z rowerami. Nieporównywalnie![...]
 
2015-05-29 15:58
majka.skowron do wpisu:
O katastrofie - sagi odcinek pierwszy
Zgadzam się 98% tego wpisu. 2% to przestarzały tabor autobusowy, którego w Łodzi nie mamy.